Door Patrick Boernama
17 december 2014
De wereld om ons heen verandert razendsnel. Nieuwe technologieën zetten veel vanzelfsprekendheden op hun kop.
Deelden we 20 jaar geleden onze hoogtepunten nog met mensen die in de buurt waren, tegenwoordig kunnen we de hele
wereld participant maken van ons leven. Is technologie de oorzaak van deze veranderingen? Of is ons menselijk gedrag
aan het veranderen en faciliteert de technologie?
Een goed voorbeeld hiervan is de zogenaamde ‘sharing economy’ (bijvoorbeeld AirBnB of UBER). Een ‘sharing economy’
heeft een aantal kenmerken: een kritische massa; een apparaat of dienst die voor een substantieel deel van de tijd niet
gebruikt wordt; een gezamenlijke behoefte; bereidheid om een vreemde te vertrouwen en de aanschafprijs moet hoog
genoeg zijn, zodat men zich afvraagt of het niet beter is om te lenen.
Hoe zit dat met vastgoed? Ook voor de vastgoedsector geldt dat vraag en aanbod de prijs van het product bepaalt.
Oftewel, de prijselasticiteit. Ter illustratie, ingegeven door de vermeende schaarste, stegen jarenlang de huurprijzen.
Alleen nu wordt duidelijk dat er de afgelopen 20 jaar veel te veel is gebouwd. Gebouwd voor beleggingsrendementen en
niet voor de behoefte. Ook is er een trend te zien die sterk inzet op verduurzaming van vastgoed, maar wat voor nut heeft
verduurzaamde leegstand? Zouden we niet eerst een visie moeten ontwikkelen? En wie zou dat moeten doen?
Voorheen waren dat de accountants, stedenbouwkundigen, planeconomen, architecten, constructeurs en aannemers,
maar we weten ook waar dat toe geleid heeft. Wellicht moeten we wel meer belang hechten aan de mening van filosofen,
antropologen en sociologen. Kunnen zij niet veel beter de behoefte inschatten? Een behoefte die niet gaat over meters,
maar over aantrekkelijkheid (beleving, leefbaarheid) en relevante (demografische) ontwikkelingen. Commercieel heet dat
‘convenience shopping’ of ‘favourite meeting places’ en maatschappelijk heet dat ‘places to be’ of ‘brede
wijkvoorzieningen’.
Hoe is de verhouding tussen commercieel en maatschappelijk vastgoed? Om dat te bekijken maken we gebruik van een
andere wetmatigheid uit de economie en marketing, de kruisprijselasticiteit. Het geeft aan op welke wijze goederen door
de consument als elkaars substituut worden gezien. Vertalen we dit naar het vastgoed dan betekent dit dat als de prijs van
commercieel vastgoed daalt, de vraag naar maatschappelijk vastgoed ook zal afnemen. Immers, bij expirerende
huurovereenkomsten gaan organisaties kijken of elders alternatieve ruimte beschikbaar is die wellicht beter bij hun
veranderende bedrijfsprocessen passen en tegen een lagere prijs te huren zijn.
“We worden ons namelijk steeds bewuster van het feit dat het gaat om het delen van dingen en de kenmerken van de ‘sharing economy’ zijn ook op vastgoed van toepassing.”
Zie hier waar de schoen begint te wringen. Vooral bij maatschappelijk vastgoed is de investering gedaan op basis van een
sluitend dekkingsplaatje die veelal gebaseerd is op kostprijs dekkende huur. Alleen nu moet die kostprijs dekkende huur
verlaagd worden, omdat de marktconforme huur is gedaald (prijs- en kruisprijselasticiteit).
Het lijkt gerechtvaardigd om te constateren dat de ‘sharing economy’ ook van toepassing is op vastgoed. We worden ons
namelijk steeds bewuster van het feit dat het gaat om het delen van dingen en de kenmerken van de ‘sharing economy’ zijn
ook op vastgoed van toepassing. De kritische massa is de maatschappij. Het apparaat of dienst die voor een substantieel
deel van de tijd zelf niet gebruikt wordt, is de leegstand. De gezamenlijke behoefte is de behoefte om te delen en daarmee
moeten we bereid zijn een vreemde te vertrouwen. Tot slot is de aanschafprijs van vastgoed hoog.
Ligt hier de sleutel tot een toekomstbestendige, waarde creërende vastgoedcasuïstiek? En dan is het niet alleen een
‘sharing economy’, maar veel meer een ‘sharing community’. Een maatschappij waarin we durven en willen delen om
samen verder te komen. Wij noemen dat, verbinden en excelleren!